「相続登記って自分でできるの？」
「相続登記の必要書類って何があるの？」
「相続登記の申請方法・手順を教えてください。」
これら全ての疑問に答えるべく、司法書士にインタビューをしてきました。
ぜひ最後までご覧ください。
相続登記証明書
ではまずは、相続登記で一番最初にすることを簡単に解説します。
土地・建物の所有者は不動産登記事項証明書に記載されています。
車の所有書を登録しているのと同じことですね。
登記事項証明書は誰でも簡単に取れるから、早めに取って確認してください。
ちなみに、登記簿や謄本と言ったりしますが、基本的に全部同じことです。
この証明書の見方ですが、主に3つの四角の枠で分かれています
1つ目の枠には、不動産の所在や、土地の面積などの情報。
2つ目の枠には主に、所有者の情報。
3つ目の枠には、主に、抵当権の情報です。
抵当権とは土地とか建物を担保に入れて、銀行からお金を借りた時に記録されるものです。
抵当権でいくら借りたのかわかるわけです。
登記事項証明書にはいろいろな記載があります。
相続によって所有者が変わったら、名義変更手続きをします。
これがいわゆる、相続登記です。
相続登記は3つのパターンに分類される？
1，法定相続分に基づく相続登記
2，遺言書に基づく相続登記
3，遺産分割協議に基づく相続登記
の3つを紹介します。
それぞれ必要な書類が少し変わりますので注意深くご覧ください。
1、法定相続分に基づく相続登記は遺産分割をしないパターンです。
例えば、家をどうにも分割できない場合、とりあえず子二人で二分の一ずつの名義にしておくケース
2、遺言書に基づく相続登記はそのままの意味です。
遺言書で特定の相続人が不動産を相続したら、その相続人に名義変更をしてください。
3、遺産分割協議に基づく相続登記は、相続人全員で誰が家を取得するのか、協議して登記するケースです。
遺産分割のケースが一番多いので、メインに解説します。
相続登記の手続き方法手順は？
ここからは、具体的にどんな手続きが必要か解説します。
相続登記を3つのステップに分かれます。
①必要書類の準備
②登録免許税の計算
③申請書を作成して、法務局に出す
まずは必要書類の準備から見ていきましょう。
相続登記の必要書類の準備
必要書類は、基本的に、これから説明する①〜⑦の書類が必要になります。
1，故人の出生から死亡までの戸籍・改製原戸籍
故人の出生から死亡までの戸籍をさかのぼって取ると、その人の生涯の親族関係が明らかになります。
例えば、離婚した配偶者や養子縁組、認知した子などの情報が全部わかります。
2，故人住民票か戸籍の附票
故人の最後の住所と、登記事項証明書の住所は一致してますか？
かなり前の住所から変更してないケースも多々あります。
何回も転々としていると、その経緯がわかる戸籍の附票が必要です。
戸籍の附票は特定の本籍の間に転居した履歴が全て記載された証明書です。
そこに登記簿上の住所が乗っていれば問題ありません。
転居が一回までであれば住民票。転居を複数回している場合は、戸籍の附票が必要です。
要するに、登記簿の住所が、住民票か戸籍の附票に記載されていれば問題ありません。
長期間の戸籍の附票が廃棄されているケースがあります。
そのときは、法務局か専門家に相談してください。
3，相続人の現在戸籍
各相続人に、自分の戸籍を取ってもらえば問題ありません。
同じ戸籍に入っている場合は同じものは1通で問題ありません。
4，遺産分割協議書
遺産分割協議は故人の財産を誰が引き継ぐか決める家族会議です。
遺産分割協議についてはこちらの記事をご覧ください。
まとめると、遺産分割協議のポイントは
・誰が、何を相続したのかしっかり書く
・不動産の表示は登記事項証明書の記載通りに書く
・相続人全員の実印が必要
5，相続人全員の印鑑証明書
印鑑証明書を出してくれない相続人がいると、相続登記ができません。
なので、早めに伝えて取ってきてもらったほうがいいです。
6，不動産を取得する相続人の住民票
不動産を取得するであろう相続人の住民票が必要になります。
相続しない人の住民票は必要ありません。
7，固定資産行化証明書または、納税通知書
相続登記では、登録免許税という税金を納める必要があります。
不動産の価値が高ければ高いほど、免許税は高くなります。
登録免許税を計算する上で、元となる価格が固定資産評価証明書に記載されています。
毎年届く納税通知書にも同様の価格が書いてあります。
まれに、納税通知書では不可能な法務局があるので、固定資産評価証明書が無難です。
固定資産評価証明書は役所で取得できます。
原本還付の処理について
上記の1〜7の書類は法務局に一度原本を提出します。
しかし、他の手続きでも使いたい場合がありますよね？
なので、コピーを一緒に出せば、原本を返してもらえます。
しっかりと、原本還付の処理をしましょう。
方法としては、1，2の戸籍謄本を除いて全てコピーを取りましょう。
この時縮小はNGです！
元のサイズと変わらないようにしてください。
コピーを全て重ねて、ホッチキスで止める。
止めたら製本テープをつけて、紙の余白どこでもいいので「原本に相違ない」と書きます。
あとは、申請人が署名押印すれば、還付処理は完了します。
戸籍謄本は文量が多いので、コピーせずに、相続関係図を一緒に提出すれば原本を返してもらえます。
決まった書き方はありませんが、A4の紙に、続柄、生年月日、住所、氏名を書いて作成すれば問題ありません。
登録免許税の計算について
次は2つ目のステップである登録免許税の計算です。
登録免許税は相続登記を申請すると同時に、法務局へ納付する必要があります。
納付の方法は、登記申請書へ収入印紙を貼って行います。
収入印紙は切手ではありませんので注意してください。
郵便局か法務局で買えます。
相続登記の登録免許税の計算は、課税価格×0.004です。
課税価格のうち、1,000円未満の金額は切り捨てて計算します。
この課税価格は、先程の固定資産評価証明書か納税通知書に価格として記載されています。
土地と建物を名義変更する場合は、まずはそれぞれの価格を足してから、1,000円未満の金額を切り捨てる。
マンションの土地とか、持分を移転する場合は移転する持分だけの価格を出します。
例えば、課税価格1,000万円の土地で、持分二分の一を移転する場合は、課税価格は500万円になります。
区分マンションとか持分移転の場合は少しむずかしいかもしれません。
登録免許税のまとめ
・相続登記の登録免許税は課税価格×0.004
・課税価格は1,000円未満を切り捨てる
・1,000円未満を切り捨てた金額が納めるべき登録免許税になる
登記申請書の作成と提出について
最後に、3つ目のステップは登記申請書の作成と提出です。
登記申請書の作成について説明します。
法務局へは必要書類1〜7と登記申請書をあわせて提出する必要があります。
登記申請書はA4用紙で作成します。
今回は、法務局HPにある雛形を使用します。
上から順に進めていきます。
相続登記の申請書の書き方
登記の目的には、所有権移転と書きます。
原因には相続があったと書きます。
日付は遺産分割協議を行った日ではなく、亡くなった日を書きます。
相続人は故人の氏名を書きます。
申請人は自宅を取得した相続人ですから、相続人の住所と氏名を書いてください。
連絡先電話番号は、平日連絡がつく番号を書きます。
登録免許税の計算違いや、添付書類の不足があると法務局から連絡が来ます。
代理の電話番号でも問題ありません。
添付情報は、基本的に登記原因証明情報、住所証明情報のままで大丈夫です。
「登記識別情報の通知を希望しません」の欄はすなわち、権利証は発行しないでくださいという項目になります。
家を売るときぐらいしか権利証は使用しないのですが、家を売りたいと考える人はチェックしましょう。
年月日申請は法務局に提出する日で大丈夫です。
その下の法務局は書類を出す管轄の法務局です。
管轄の法務局でしか手続きできないので、注意が必要です。
不動産の地域によって、管轄はいくつもあるので、法務局のホームページで確認してください。
課税価格と登録免許税は先程計算した数字を入れます。
その他の事項も記載しましょう。
返信用の封筒を一緒に提出すると、手続き完了後に、登記識別情報通知書を送付してくれます。
登記識別情報通知書はいわゆる権利証で、登記を申請した本人のみに発行される重要書類です。
下にパスワードが書かれていますが、本人以外は開けないようにしてください。
こちらは不動産を売る際に必要な重要書類です。
最後の不動産の表示は、名義を変更したい物件を書きます。
遺産分割協議書と同じ要領で記載をしてください。
全て書いたら、申請人の欄に認印で押印を忘れないようにしてください。
以上が登記申請書の作成方法でした。
相続登記の必要書類の提出方法について
後は、書類をまとめて提出するだけです。
相続登記申請書の後ろに、白紙のA4用紙一枚をホッチキスで止めて、印紙を貼り付ける紙を用意します。
相続登記申請書を開いて、紙と紙との間に、申請人の認印で押印をします。
計算した登録免許税分の収入印紙を購入したら、切手の要領で紙に貼り付けてください。
印紙に割り印等はするのはNG。
後は、作成した登記申請書を添付します。
原本還付する場合は、原本還付用のコピー、相続関係説明図の3つを合わせて法務局に提出すれば完了です。
返信用封筒も忘れずに提出してくださいね。
提出方法は、郵送でも可能ですが、法務局の窓口なら相談もできるので、直接持っていくのがおすすめです。
その場合は、不動産登記の窓口で一式を渡してください。
手続きはすぐには完了しません。
完了予定日は法務局の窓口か法務局のホームページで確認ができます。
書類に問題がなければ、予定日に完了します。
完了後は、申請した法務局に行って、登記事項証明書を取りに行きます。
所有者欄に相続人の名前が記載されていれば、相続登記は完了です。
相続登記を自分でしてみよう
相続登記はこの記事を読めば自分ですることも可能です。
しかし、やはり自分では相続登記をするのは難しい。
相続登記の必要書類は集めたものの時間がない、こういった人は、司法書士に依頼してはいかがでしょうか？
司法書士へ依頼するメリット・デメリットについてはこちらの記事をご覧ください。
2024年から相続登記も義務化されます。
相続登記義務化の情報についてはこちらの記事をご覧ください。
相続登記義務化を前に、放置していた土地の相続登記をこれからしてみませんか？
